[导读]:本文(《北京房产纠纷律师张强‖经典案例:房屋买卖合同纠纷案》)由来自霍州的用户投稿,并经由本站(中国律师库)结合主题:北京房产案件律师,收集整理了众多资料而成。主要记述了法律,房产纠纷律师,北京房地产,二手房纠纷律师,合同解除,律师咨询,律师,房产纠纷法律咨询,房地产中介,张强,房地产业等方面的信息。相信从本文您一定可以获得自己所需要的!

【成功案例入选理由】 法理清晰,法律与政策的关联性把握得当,依法驳斥对方当事人片面理解法律的缠诉,依法维护当事人的合法利益。

【基本案情】 甲(卖家)、乙(买家)、丙(中介)三方签订《房地产买卖中介合同》,合同约定:甲将本市 XX 室房屋出售给乙,房屋售价为NNN万元。合同签订后,乙按照合同约定支付了首付款MM万元(包含Y万元定金)。

甲、乙、丙三方签订《房地产买卖中介合同》后,本市出台有关规定明确,非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,购房人应提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

甲获悉此规定后,主动与乙、丙联系,核实乙的购房资格。乙明确告知甲,乙非本市户籍居民家庭成员,无购房之日起前2年内累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,乙不符合购房的前述政策条件。

为此,甲希望尽快解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》,但乙表示拒绝。乙称,乙可以通过虚假材料和非正常手段,办理房屋过户手续,继续履行该《房地产买卖中介合同》。甲不愿意通过虚假材料和非正常手段,办理房屋过户手续。甲、乙双方各执己见。

丙则表示,丙咨询过自己的法律顾问,法律顾问的意见是,甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》,合同内容是当事人真实的意思表示,又不违反法律、法规禁止性规定,所以,该合同是合法、有效的。乙是否符合在本市购房的条件,不影响合同本身的法律效力。至于甲、乙双方按照该合同的约定,付款、交房以后,乙是否能进行房屋产权变更登记,是和甲无关的问题。此无关问题,不能导致该《房地产买卖中介合同》被解除。该《房地产买卖中介合同》可以按照合同的约定继续履行。

甲感觉乙通过虚假材料和非正常手段,办理房屋过户手续不妥,会把甲扯进法律纠纷,希望和乙解除该《房地产买卖中介合同》;同时,甲对丙的说法也表示怀疑,遂向我们咨询应该如何依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为,根据《合同法》的基本原理,甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》,确实是合法、有效的。但是,绝对的将合同的履行游离于政策以外,这不仅在实践中,同时在法理上也是行不通的。所以,本案中,丙的法律顾问将合同有效的问题和本市的有关政策截然分离开来的观点,是不正确的。至于乙认为可以通过虚假材料和非正常手段,办理房屋过户手续的做法,更是违法和不可取的。因此,甲要求解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》,从总的法律走向上分析,是可以得到法律支持的。

具体承办本案的律师认为,具体处理好本案,必须将合同的履行与政策调控之间的关系充分、有效地结合起来,才能具体得出甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》是应该继续履行,还是应该依法解除的结论。

由于本市的该规定是一个近期新出台的政策性文件,因此,深入理解该文件规定明确的,非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,购房人应提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明这个问题与甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》之间的关系,是寻找甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》是应该继续履行,还是应该依法解除这个问题正确结论的关键。

为此,律师仔细研究了该规定。通过研究,律师发现,如何具体执行该文件,是有配套细则的。细则规定,执行该文件的时间节点是,新建商品住房以合同鉴证时间为准,二手住房以网签时间为准。

因为甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》约定出卖的房屋是二手房,目前未办理网签手续,所以,如果乙不具备在购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的条件,乙是暂不具备在本市购买二手房的资格的。也就是说,根据政策规定,甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》是因政策原因无法继续履行的。

据此,律师在获得甲的授权后,代理甲向法院提起了诉讼,要求法院依法解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》。

诉讼过程中,乙、丙双方共同坚持丙法律顾问的观点,认为甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》,符合《合同法》关于合同有效的基本条件。由于法律的效力高于政策约束力,所以,乙、丙双方虽然不要求法院认定本市的有关规定约束力低于国家法律的效力,但是,乙、丙双方有权要求法院认定乙是否符合在本市购房的条件,不影响合同本身的效力。乙、丙双方坚持认为甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》履行后,即甲、乙双方按照该合同的约定,完成付款、交房以后,乙是否能进行房屋产权变更登记,是和甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》履行无关的问题。要求法院判决驳回甲的诉讼请求。

对此,律师反驳,法律与政策是现代社会调控社会秩序和社会生活互为补充的两种手段,各自发挥独特且相互补充的作用。法律是由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的具有普遍效力的行为规范体系,具有普适性、规范性、稳定性等特征,这是毫无疑问的。但是,法律在具体的社会生活中如何具体适用,在程序上,是靠法定的程序来落实和保障的。在尺度上,有时是靠司法解释来落实的,有时也是可以依法通过政策来体现的。所以,政策与法律之间关系的密切联系,是不能简单、机械地割裂的。

具体到本案中,虽然甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》,符合《合同法》关于合同有效的基本条件,但是,根据本市新出台的政策规定,由于乙不具备购房资格,而导致甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》中,与房屋买卖问题具有最重要关联的法律环节,即房屋产权变更登记不能因符合条件而进行,所以,甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》中所记载的合同根本目的,也就是无法实现的。虽然导致甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》中所记载的合同根本目的无法实现的过错,不可归责于甲、乙、丙三方任何一方。但是,乙、丙将合同的有效性和本市的有关政策截然分离开来的观点,是不正确的。甲要求依法解除甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》的诉求,是应该得到法律支持的。

本案的主审法院认可律师的观点,对乙、丙指出,将合同有效性和本市的有关政策截然分离开来的观点,是不正确的。在乙、丙双方坚持自己观点的情况下,本案主审法官明确向乙、丙双方表示,如果该合同不能通过甲、乙、丙三方协商的方式解除,法院会依法判决该合同解除。

【案件处理结果】 在法院主持调解下,甲、乙、丙三方协商解除了甲、乙、丙三方签订的《房地产买卖中介合同》。

来源:网络

张强律师简介

张强律师简介

张强律师的主要业务范围为房产土地、拆迁安置,婚姻家庭、经济纠纷、集团诉讼等,其中精品特色:征地拆迁、婚姻家庭与各类财产纠纷;尤其擅长行政诉讼,民商事涉诉调解和上诉、申诉案件和疑难杂症案件。张律师对跨法律领域和涉外法务的综合性法律事务进行深入的研究,以实现专业化和综合化的统一。

张律师致力于打造高端精品法律服务团队,与业内多位知名律师和国内外大型律所发展合作伙伴关系,并组建京津冀律师联盟,宗旨是“立足京津冀,辐射全球”,在北京、天津均设有办公室和法律顾问处。经过多年努力,本律师联盟已经实现了跨领域、跨专业、跨地区的友好合作和良性互动。

张律师是中华律师协会会员,中国专职律师,事在人为第一批特邀法律嘉宾、首个专业人超级IP律师、华律网特邀嘉宾律师、网络普法视频单个点击率过万者、《法律微讲》撰稿律师,家事法律咨询中心、金牌房地产律师、家事与遗产律师创办人。张律师的服务理念:

律师不能怕麻烦,律师就是为解决法律问题而生,尤其为解决疑难杂症而生!

律师不能惧权贵,要敢为弱势者说话,弱者比强者更需要律师!

能为你辩护,是最有意义的事!但法律从来都不保护权利上的沉睡者!

作为法律人,我执着于权利,而不是权力!

律师的成本在于时间和知识,保护知识产权和尊重劳动,应当成为公民常识和社会共识!

张律师毕业于中国八大外校之一、粤港澳地区久负盛名的广东外语外贸大学(GDUFS),跟随一批留学英国、荷兰(国际法庭所在地)和国外的法学专家研习涉外法律,并获得国际经济法学士(法学院特色和王牌专业)。在尚未毕业时就一次性通过号称“天下第一考”的国家司法考试,并获得国家司法部颁发的法律职业资格证A证(享有在全国范围执业的资格)。在校期间除认真研习诸法外,张律师还广泛涉猎各类书籍近千册,尤其对“史心哲”兴趣浓厚,其专业的法律知识和广博的人文学识使其思想的成熟度远高于同龄人,为以后从事法律实践工作打下了坚实的知识储备基础。张律师于2012年跟随法治进行时嘉宾律师和中国百强大律师学习诉讼业务,后供职于“京云离婚房产律师团”(专业精品律所)和圣运拆迁律师团(当时国内最大行政法团队);曾是团队中最年轻的出庭律师,被团队评为“年度优秀律师”,被同行赞为“有思想的后起之秀”“不可多得的法律人才”;突出的思辨能力使张律师在正式执业的第一年就获得团队胜诉率统计排名前三名,案件结果屡破“三连胜”“五连胜”,远超代理预期,被当事人称为“绝版天才律师”“有勇有谋敢说敢做的少年英才”“90后的救星”。2016年,张律师酝酿缔造自己的法律服务品牌。

执业业绩:参与和代理的维权案件遍布北京、河北(衡水、邯郸、秦皇岛、张家口、邢台)、山西(长治)、陕西(咸阳)、甘肃(兰州、酒泉、陇南、定西)、宁夏(银川、固原)、内蒙(包头)、四川(广安、泸州、达州、宜宾)、湖南(怀化)、湖北(武汉、黄石)、浙江(湖州、台州、杭州)、江苏(南通、淮安、宿迁)、福建(龙岩、福清)、山东(烟台、威海、泰安、德州)、河南(驻马店、三门峡)、辽宁(海城、抚顺)、吉林(四平)、云南(红河)、广西(桂港)、贵州(贵阳、铜化)等地。

曾在团队参与或主办案件(部分)

代理张某与张某离婚财产分割纠纷

代理谷某离婚纠纷,经过律师努力双方于庭前和解

代理胡某房屋继承案胜诉

代理北京西城刘先生公房过户纠纷

代理北京房山孙某房屋买卖合同纠纷

代理北京昌平张某分家析产纠纷,后和解撤诉

代理秦皇岛吕先生返还土地使用权纠纷,双方调解

代理兰州芦女士等17人农村土地承包合同纠纷二审调解

代理杨某等5人诉张某委托合同纠纷案一审,胜诉

代理山东乐陵张某等5人合同违约案

代理王某财产执行异议一案

代理福建福清某养殖场供用电合同纠纷案

代理陈某与某家具公司劳动仲裁纠纷,双方最终调解

代理张某与北京某农业发展公司劳动仲裁案,调解

代理李某诉北京某公关公司劳动仲裁案二审

赵某与山西省长治市屯留县住建房屋拆迁行政征收一审案

付某等与贵州省铜仁市碧江区环北办事处土地补偿安置纠纷

桂平市某砖厂与桂平市国土局拆违案

福建省福清市东瀚镇北盛村养殖场养殖场拆除纠纷

云南省红河州蒙自市刘某等房屋安置补偿纠纷

合肥市高新区南新庄村焦某土地补偿安置纠纷

甘肃省皋兰县忠和镇李某房屋补偿安置一案

金牛路阳光乳液房屋拆迁案

浙江省台州市玉环县陈某等征地纠纷一审

广东省梅州市梅汇区夏某收回国有土地使用权纠纷

沐阳县沐城镇徐某房屋补偿安置纠纷一审案

武威市凉州区新关街段某商铺补偿安置纠纷一审案

宁夏银川市兴庆区养殖场征收补偿案

河南三门峡房屋征收补偿纠纷,调解

武汉市江汉区鼎立鞋城征收补偿安置纠纷

四川泸州潘某拆迁安置补偿与政府谈判;

安徽省阜阳市三十里铺镇张某等房屋补偿安置纠纷一审

山东省泰安旧城改造房屋征收案

甘肃兰州城关区13户违法占地案,双方达成满意协议

广西桂港限期交出土地纠纷案,胜诉

宁夏固原朱某安置协议纠纷、补偿协议纠纷二审全部胜诉

甘肃兰州某街村民集体维权纠纷

云南蒙自李某等3人违法强拆纠

代理浙江湖州徐某省环保厅听证一案

代理江苏南通张先生与区发改委行政复议案

            金牌房地产律师

               Athenazh(房地产和其他财产纠纷)

温馨提示:法律咨询需付费,尊重知识,尊重劳动,闲聊勿扰

郑重申明:本律师网络信息、回复内容受网络和运营商等条件限制,因此本人个人信息以律师执业证书为准,法律咨询意见以当面咨询后的确定为准,委托关系以书面委托合同为准。

相关问答

问:北京房产律师哪个最好?

答:信之源律师事务所的房产律师团的田翠华律师,高效办案、胜诉率高!


问:北京房产律师怎么收费

答:110万的房地产官司,每个律师和地方费用都不同,结合财产的价值确定 ,一般是百分之三,大约33000元。诉讼费9900元。
财产案件根据诉讼请求的金额或者价额,按照下列比例分段累计交纳:
1.不超过1万元的,每件交纳50元;
2.超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳;
3.超过10万元至20万元的部分,按照2%交纳;
4.超过20万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;
5.超过50万元至100万元的部分,按照1%交纳;
6.超过100万元至200万元的部分,按照0.9%交纳;
7.超过200万元至500万元的部分,按照0.8%交纳;
8.超过500万元至1000万元的部分,按照0.7%交纳;
9.超过1000万元至2000万元的部分,按照0.6%交纳;
10.超过2000万元的部分,按照0.5%交纳。


问:北京房产类律师哪家好

答:找房产律师,不用看律师事务所,要看律师对房产领域的专业度,我专业从事房地产领域,有法律问题可以直接咨询。


问:北京房产纠纷哪家律师事务所好?

答:选择律师要考虑的因素:专业性强、经验丰富、责任心强、收费合理。


问:北京房屋产权过户纠纷请律师过户费用有哪些

答:一般的情况二手房过户需要的费用:
一、 买房人应缴纳税费:
1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、 印花税:房款的0.05%
3、 交易费:3元/平方米
4、 测绘费:1.36元/平方米
5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费:
1、 印花税:房款的0.05%
2、 交易费:3元/平方米
3、 营业税:全额的5.5%(房产证未满5年的)
4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)