[导读]:本文(《专业房产律师解答:在当下维权四起的郑州,如何正确高效的进行维权?(文字版)》)由来自乌苏的合作伙伴投稿,并经由本站(中国律师库)结合主题:房产律师,收集整理了众多资料而成。主要记述了法律,房产律师,律师咨询,郑州买房,郑州楼盘,购房合同,郑州房子,烂尾楼,行政诉讼法,房地产业等方面的信息。相信从本文您一定可以获得自己所需要的!

本文为11月29日商都网·商都房谈粉丝群直播文字实录,涉及维权过程的各种知识与步骤,有需求者,可以分享收藏。

 主讲人:国银房产律师团队李续杰主任律师

 文字整理:商都房谈

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商都网的各位网友,律董会的各位网友,大家晚上好!我是国银房产律师团队的李续杰律师!

首先感谢商都网,感谢律董会为我提供这样一个平台。同时也要感谢商都网的各位网友律董会的各位各位网友,放弃休息时间来收听我的分享。

今天晚上我给大家分享一下,在遭遇侵权的时候,我们怎样正确的来进行维权?分享结束以后,我会赠送给大家啊一份小小的福利,希望大家能够坚持收听这个分享。

最近几个月来,哈在咱们郑州的这个房地产市场,发生了很多的这个维权事件。从8月份开始,到最近这几天一直接连不断,先是8月中下旬的时候,南龙湖正商智慧城的学区房的事件,然后紧跟着就是永威城学区房的事件。

相信大家也都听说了,正商智慧城,开发商宣传,这个郑州外国语学校要进入这个小区,在此之前的这个永威城也是公开宣传,小区要这个引进省实验河南省实验学校,还有就是汇泉西悦城,也是在这个宣传产业上,宣传是已经签约了三所互助路小学,讲的是精英教育。但是到了交房的时候,几个楼盘发现实际的情况和当初的宣传并不一致。

然后到这个10月23号,翰林华庭,一个小楼盘,这个三全路北侧的迎瑞置业开发的200多名业主到省政府维权,维权过程当中,六名业主被拘留。

最近的金科城维权的事情,想必大家也都能也都能看到。然后10月21号是鑫苑国际新城,因为车位捆绑的问题,合同霸王条款的问题。11月16号,融创象湖一号,逾期交房五个半月,这小半年来业主们一直在维权。

11月21号是万科大都会二期,品质特别差,紧邻着垃圾场,有涂料问题,草坪问题,塑钢窗的问题,微信朋友圈里头,大家都在刷屏。

还有就是这个上周华瑞悦景湾的业主,因为这个补充合同的问题,因为这个合同霸王条款的问题,朋友圈里头也是在一直在发这些内容。

很多业主也来找我们咨询,那个业主就说最近这郑州这个维权怎么这么多!我说这个并不是最近特别多,我说最近这20年,从2000年开始到现在,这个维权就一直就没有断过,只不过这个维权的这战场它在转移。最开始的是最开始的时候是北上广这些一线城市,然后慢慢慢慢的就开始向这个二线三线城市来转移。现在几乎是全国沦陷,全国的房地产市场几乎没有不维权的。大家可以在微信上搜索一下,在百度上搜索一下。

咱们郑州有句话叫交房必维权,想必大家都是认可的吧。:还有一个说法叫周末必开盘,周末必维权。

大家看看朋友圈,我相信大家的朋友圈里和我的朋友圈应该没有什么太大的差别。很多跟房地产有关的自媒体,几乎都发表过这种维权的文章,随便翻翻,上面都能找到几篇关于维权的这个报道。

那么这几年找我们来咨询的业主也特别多,到底这个维权应该怎么样来维权,效果更好,成本更低,能够更快的来解决大家的问题。

有些小区出现问题之后,跟开发商协商,然后没有结果,业主们自发组织起来,搭起维权的这个微信群,在群里头发动大家去售楼部,跟开发商去讨说法,这个拉横幅,有的小区业主甚至就是发生这个堵路的这种情况。还有的是找市政府,到市政府门前来集体上访,以上访的形式来为选。还有的小区的业主,就像上面说的,翰林华庭的这个这些业主到省政府门口去进行维权。

究竟这个维权我应该怎么样来维权?那么今天晚上我来给大家做一个分享。我们处理这种涉及房产的这种案件特别多,特别是烂尾楼的,还有这种逾期交房的,这个质量违约的,违反规划的,各式各样的案件,我们最近这些年处理了很多这样的案件,我给大家做一个分享。

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那么我们业主和这个开发商之间,因为这个楼房的问题发生这个发生这个这个争议之后,首先这个我们要做的事情是收集证据。

说到证据大家应该都清楚。那么这些证据就是证明这个事实的一些材料,我们跟开发商之间发生了争议,那么这些材料能够证明这个争议存在的这些材料都是证据。

比方说我们跟开发商之间的签订的这个合同,我们给他交款的凭证,这些合同这些证据,这些这个交款的凭证,以及我们在现场拍的照,我们跟职业顾问之间进行交流的微信的截屏,这些都是证据。这些都能说明,都能说明我们跟开发商之间的一些发生争议的这些事实。

这些证据能够证明我们业主的权益被侵犯,这样的事实是存在的。那么这个证据也是解决我们业主,我们购房人和开发商之间的争议的基础。你没有证据,那你没办法来证明你跟开发商之间发生了这个争议,为什么要我们要及时的收集证据,因为这个证据它是可能是会会消灭啊会丢失啊它是会不存在的,等到你用它的时候它没有了,所以我们要及时的去收集证据。

另外的话有一些证据也可能会被这个开发商被他转移,或者隐藏起来。比方说有一些广告牌,开发商它这个在路边立起的这种大型的这种广告牌。这广广告牌的内容,有可能就是我们要获取的一个证据。那么在在发生争议之后,比方说维权了,开发商他有可能会把这个牌子拆掉,或者把这个牌子上面的这种彩印它会换掉。所以我们要及时的去收集这些证据,还有一些证据他会会发生变化。

就是随着这个时间的推移,有些证据它是会会发生变化的。即使说开发商他不去转移,不去隐藏,它也可能会消失掉。比方说有些开发商,他在网络上做的这种广告。网站过了一段时间,这个网站这个把这个广告下架,那么这个广告它就没有了,你就看不到了,这个证据就没有了。所以我们要及时的去取证。

那么收收集这些证据也是给我们后续的维权做好基础工作,做好准备工作,并不是说收集证据就一定要去打官司,可能。那么这个收集证据我们再跟对方协商的时候,这些证据也是要用上的。

这个后面我们还要讲到,就是说这个证据在我们解决我们的问题过程当中,这个证据是贯穿过程的始终。证据是非常重要的一个东西。发生争议之后,第一要事第一要务就是收集证据。

当然有些有些事情嗯有些事情不是绝对的,我讲的前头收集证据,那有些事情是不需要收集证据的。比方说这个举个例子,一些这个违反规划这个啊变更规划的问题,开发商擅自变更规划,啊这样的问题可能就是说我们不需要收集太多的证据。那么如果如果这个变更规划的问题,我们通过这种比方说通过行政复议或者行政诉讼的方式来解决,那可能这个证据就需要这个需要开发商,需要这个规划规划部门,政府部门,由他们来提供这些证据。

这里就涉及到一个比较专业的一个问题,我们法律上称之为举证责任,有一些事情是需要我们业主去举证的。有些事情是需要这个开发商来举证,还有一些事情,有些这个证据是需要政府有关部门来举证,他的举证责任是嗯不一样的。所以在收集证据的时候,嗯发生争议的时候,大家可以这个嗯也可以先找律师先咨询一下,你看我这个事情,我想解决什么问题?我应该准备哪些证据材料,我应该怎么去收集收集证据材料,跟律师做个咨询,然后再决定再去收集这些东西。

通常呢通常来讲民事案件,一般情况下,你业主你要说是去主张这种诉求的话,你要维护你的权利的话,那么你就要首先就要收集一些基本的证据,但是跟民事案件民事诉讼跟这个行政诉讼他不一样,行政诉讼也就是我们平常所讲的这种民告官,我们称之为行政诉讼。那么行政诉讼他最大的一个特点就是这个原告不需要举证,这个被告需要去举证。因为这个行政诉讼里头的原告只能是这个普通老百姓或者是这些企业,那么被告必然是这个政府部门政府的机关啊政府机关。

一般来讲我们讲这个行政诉讼就是我们这个行政相对人,比方说我们老百姓,对于这种政府机关的这种具体行政行为,我们认为他这个有有错误,我们采取提起这样一个行政诉讼。

那么这样的一个诉讼这样一个案件,那就是被告也就是政府机关他来负责举证,这是一个。这是一个特殊的一个地方,民事案件这个相对来说就是原告来举证,当然被告也有他的举证责任,这个具体的这个这个东西这个问题比较专业一些,大家发生这个事情的时候可以找律师这个咨询一下。

那么收集证据,他是其实是比较专业性的工作,这个我前头讲了非常重要的这样东西,证明我们的这个权益被侵犯。那么这里头有几个这样原则,首先你要就是说你要根据你的诉求,来收集这些证据。比方说你想你想解除合同,是吧?或者说你想继续履行合同,要求对方继续履行合同,或者你想让开发商给你退订,退购房款。

要让这个开发商承担这个逾期交房的违约责任,承担这个质量违约的违约责任上赔偿你的损失,是吧?你这是这是咱们可以提出来的这种诉求,当然这不是所有的诉求,我们还可以提其他的诉求,你要根据你的诉求来收集证据,这是一个原则。

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另外的话就是我们要看我们这个准备走什么样的程序。我们上面讲了,我们是要打一个行政诉讼,打一场行政官司,还是说我们要打一场民事诉讼?是吧?或者我们这个烂尾楼,我们要走一个破产重整的这样一个程序,甚至说这个事情当中还掺杂着刑事案件,我们要看我们要走哪些程序,根据这些不同的程序来收集不同的证据。

另外还有一个原则,就是谁主张谁举证,这是一个一般性的原则。你是业主,你认为开发商这个逾期交房了,那你首先要举出一些证据来,你拿你你就要举这些证据,就要收集这些证据。

我们平常办理的这种案件,很多五花八门的各式各样的这种案件,涉及房产的这种案件,我大概这个嗯举出几个例子,比方说这个开发商,在销售楼盘的时候,在广告牌上宣传说我们引进了河南省实验中学,然后等到我们这个业主收房的时候发现并不是河南省实验中学,而是一个普通的学校。那么这里头就是说我们业主买房的时候,可能是冲着学区房去的。等到实际交房的时候发现学区房并不存在,这个时候开发商他就会涉嫌虚假宣传的问题。

那么虚假宣传,从广告法的角度来讲,它就是一个属于违反广告法的这种。我们称之为违法行为。像这种情况那我们要我们怎么办?我们可以这个向工商管理部门去进行这种投诉举报或者叫举报,对,应该叫举报。我们举报的时候,我们在收集证据的时候怎么收集来?

我们可以把开发商在网站上做的广告,我们给他截屏截下来,然后他在路边的广告牌子,我们可以给他拍照拍下来。有这些基本的证据,我们把这些证据递交给工商管理部门。那么这个工商局它是要去调查去落实的,他还要去调查他要收集证据,然后收集完证据以后,它会根据有关规定去认定这个广告是不是违法。然后做出对应的处理。那么工商局它是要收集证据的,那我们之前也是我们在举报之前也是要收集证据,那么这是一个普通的这种行政违法。如果说是我们要打一场行政诉讼,比方说我们前段时间这个接待的一个小区的业主,五六个业主代表来找我们。

这个业主代表就说他们这个小区的这个开发商,把他们这个小区的一块空地变更了规划。这个这个空地原本是要建一个五层楼的这个学校,你看这个五层楼,学校这是他这个空地的规划的用地的用途,和它楼层的高度这个都是之前的规划规划好的,突然之间这这个规划变了,这个开发商就开始建楼了,挖了很深的坑,要建几十层的这个这个高楼,本来是一个五层的五层的楼房突然变成了一个30多层的这个高楼。

小区的业主就认为,这个高楼对他们小区的业主们的这种居住环境会造成非常不利的影响,会影响到他们业主的在这个小区里头居住的舒适性,包括采光啊通风啊都会受到影响。

小区的业主通过前期的了解,就发现规划变更,但是这个规划变更的时候大家都不知道。啊规划局没有履行法定的程序。来找我们咨询,把这情况给我们讲了,我们就建议他作为一个行政诉讼起诉规划局,提出规划局要求撤销这个规划。

像这样的案件,这个证据收集可能就简单一点,我们不需要去收集什么证据,我们只需要去提起这个诉讼就行。我们只需要启动这个程序就行,那么这个规划局它是需要拿出相应的这些证据材料,他要去证明他给开发商变更的这个规划,是符合相关法律规定的,符合法律规定的程序的。这个举证责任就在规划局这一方,业主们就不需要去收集更多的证据。这是一个行政诉讼,是我们刚接手的一个案件。

这个小区,几百户业主委托我们来跟这个规划局来打的每场官司,这是一个行政诉讼。

我再举个例子,一个民事诉讼案件,郑州未来路上的这样一个楼盘。这个两年多了,房产证到现在没办。业主来找我咨询。房产证这样的案件,我们走什么样的这个程序?这个初步考虑他要走这个民事诉讼的程序。那么他这个证据怎么收集?你的购房合同,然后这个交房,证明你这个房子交付的这个时间的证据,

这是两个基本的证据,当然这个其他的还有像其他的一些证据。第一个是你的购房合同,购房合同里头明确约定这个房子是什么时候交房,然后这个购房合同里头肯定还有约定逾期交房,怎么承担违约责任?然后这个逾期办理房产证,怎么承担违约责任?那么这个购房合同里头会把这些相对的规定得很比较详细一些。购房合同是我们的一个重要的证据,然后就是这个房屋交付时间的证明。房屋交付时间的话,一般开发商向我们交付房屋的时候,会给我们一个通知。

过去的这种通知可能就是这种啊电话呀短信啊这种通知,那么现在开发商会发出一个书面通知,还有这种验房的这种记录。你通知我去收房,我过来收房,我经过验房以后,我们签署相关的这些文件,这些文件就是我们交付房屋的这个证据,有了这两项证据,我们基本上就可以判断这个房子这个房产证办理是不是在合同约定的时间内办理的?有没有违反合同的约定,有没有这种违约的情况存在?那么如果违约了,我们根据合同的条款来要求开发商承担这种逾期办证的违约责任,这是这一类案件的这个证据的收集。

刚才讲的逾期办证,这一类案件,那么我们之前办理的还有这种逾期交房的这种这种案件,逾期交房很普遍。前头讲到融创象湖一号。到现在逾期交房五个半月了。我们处理过类似的这种逾期交房的这种案件。这种证据收集的话那就是一个是合同,然后实际交付的时间的证据。有了这两项证据,有了这两项材料,一个合同一个交付时间,基本上就可以确定你这个房子逾期了多长时间,根据合同和时间的约定,我们来计算这个逾期的违约责任。根据这些来提起诉讼,这个要求开发商来赔偿。

当然这个前头还有协商这些阶段,这是几类案件的证据收集的一些要求,因为案件的种类特别多,我们今天时间关系也就不再一一的来讲述。大家有这方面的问题,可以来律所咨询,可以来找我来咨询,我们前面讲的这些就是证据收集的问题。

证据收集它是一个基础的事情,事件发生争议的时候,我们第一时间要做的事情,就是证据收集。那么证据收集完了以后,下一步我们该怎么办?证据收集完了以后,我们要做的事情,就是要跟开发商来进行协商。

这跟开发商协商之前,我再我再讲一下这个证据的证据的种类,啊刚才讲的是几类案件的这个证据,收集的这种基本的方法,那么我们再讲一下这个证据的这种分类。那么我们证据的分类,我们从法学理论上这种分类我就不给大家讲了,法学理论上的这种证据的分类一般就是这么几种,物证,人证,当事人陈述,鉴定结论,这么几种证据,这是我们法学专业上的学理上的这种划分,我不给大家讲,那么我给大家讲讲这种常见的跟房产有关的案件的这一些我们可以拿到的这些证据。

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首先就第一个证据就是我们的房屋的房产证,我们也称之为房屋产权凭证,或者叫不动产证或者房产证,这是一个。然后就是购房合同,购房合同是一个非常重要的证据,大家这个签完购房合同以后,一定要把这个合同放好,放到你家里头最安全的地方,也可以说是你放钱的地方,把这个合同一定要放好。抽屉加上所购房合同,然后有精装修的,装修合同。

很多人认为这个合同只是一个形式,这个观念是错误的,这个合同是一个非常重要的法律文件,一定要保管好。

那么这个时候也有人说,购房合同很多条款都是大方条款都没什么用处。这个时候我插一个大家以后在买房的时候,我建议可以十个20个,十家,20家一块团购,聘一个律师,吧啊也是我们这个现在的一个新的这个服务形式,毕竟你这一家一户请一个律师买房请一个律师的话,可能这个费用会高一些,那么可以大家十户20户可以拼一个律师。在买房在国外请律师是很普遍的现象,在国外买套房子买房子的话,都是必须要请律师的,咱们在国内买房请律师这种这种情况,还少一些。毕竟现在这个房子的这个价值很大。一套房子动不动就是一两百万两三百万甚至七八百万。这么大的一个投资请一个律师,我觉得还是有必要的。

当然这个以后可以聘一个律师,那么这个购房合同我们讲的购房合同是一个重要的一个证据,然后就是交款凭证,收据、发票,这都是交款凭证,也是也是非常重要的证据。

广告的产业,你上大街上逛街了,开发商雇的发广告的发宣传单的小伙给你发一个广告,产业这个广告产业,也是一种证据,将来也是可能用得着的。

你如果手里有这样的东西,一定要保管好。啊像售楼部的沙盘的这个照片,这个报纸的广告,电视广告网络广告,以及自媒体广告着各种广告的这种媒介,你看报纸啊电视可以拍个照给视频拿过来,网络广告拍照截屏,自媒体广告截图,这些都是证据。

还有就是这个现场的拍照,这个楼盘现场拍个照片,然后是微信聊天记录。这个你跟这个置业顾问之间通过微信进行交流这些这些聊天记录,这个也是证据。

还有这个电话录音,电话通话,这两项证据都是也都是非常重要的。

当然这个今天没有时间展开来讲,我们以后可能再安排时间再来讲那微信聊天记录,怎么样去获取这个微信聊天记录,这个记录是有价值的,是能够作为证据使用的,这个我们以后有时间还会讲到这个证据的收集的一些方法,包括电话通话录音,我们怎么样用电话去电话录音,怎么用电话去获取这个录音?怎么样获取到对我们有价值的这种录音证据?我们用电话录音录来的东西能不能作为证据?用什么方法去路?

还有就是公证,有些证据有一些证据可能会丢失,或者说是不便于这个移动,不便于提取到的话,我们可以通过邀请公证局,公证处,我们邀请公证处来做公证的方式,把这些证据来固定下来。

甚至我们可以请求法院来做这个证据保全,把这个证据保存下来,这多种方式。还有就是像这种验房的通知,验房的通知也是个证据。

再一个就是如果涉及到房屋面积缩水,如果怀个房屋面积缩水,那么我们业主可以共同聘请一个这样的测绘公司来对这个小区的面积进行一个专业的测绘,楼上楼下地下室,房屋全方位的进行测绘,费用相对相对来说比较大,但是摊到每一户头上并不多花不了几个钱,你觉得这个成面积有你怀疑缩水很大的话,你就可以这个聘请机关来进行测绘。

还有就是这个验房过程当中形成的这种文字记录的这种内容,这也是证据。要有开发商,人员牵头确认,还有我们业主牵头确认。证据这我上面讲了这么多种,它并不是所有的证据,这个还有其他的各种各样的这种证据,都是我们将来发生争议之后要收集的,就说要根据你的争议的情况来收集这些证据。在收集证据的时候,最好是提前咨询一下律师,我该去收集哪些证据,哪些证据对我有价值,哪些证据对我没有价值,是吧?

甚至有些证据就说你自己收集不来的话,可能要去专门的这个机关,比方房管局规划局需要律师去拿着律师函去这些地方去提取的证据。这些证据特殊了,你去咨询律师的时候,律师会告诉你去哪里获取这些证据。

前面我们用50分钟的时间讲了证据,那么证据收集完了以后怎么办?我们就要跟开发商进行协商,有了证据了就要跟开发商进行协商,这个协商的话,就是说如果说是这个业主很多,这个涉及到的业主很多,那么我们可以联合更多的业主,大家一块来跟开发商进行谈判。那么如果人很多的话,我们嗯还可以分分组,比方说有的业主他的诉求不一样,比方烂尾楼里头在业主的诉求不一样,有的想退房,有的想要房,是吧?啊这个这个诉求是不一样的。

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还有的这个这个买房合同里头,有的有的业主说想继续履行,有的业主想退房,诉求不一样,可以分开主一个诉求一个组按照分组来选出几个代表。那么这些代表,一个组里头嗯比方说这个都想退房,这个组里有一百个人,里头选出3到5个代表来,几个代表就要有分工,有协作,有配合呀这样子,然后然后还要收一些钱,收钱干什么,要有经费跟开发商进行谈判的话,这个事情不是说三天两天就能结束的,一定要收一些经费。

那么这个跟开发商谈判这里头还有一个重要的问题,就是要有一个反搭便车的这样一个机制。就是说大家的这个利益是共同的,那么谁来做这个事情就会有一个问题。因为大家都是都是一样的诉求,都想退房,那么谁出来干这个事,这里头就存在问题,所以这个事情啊可能有的人就会看就会观望,就是看看你们先往前走,我再看看我看你们唉弄成了我就跟去跟上去搭上你们的便车往前走就行了。

这个维权一定要有一个反搭便车的这样一个制度一个机制。

还要有有一个什么要防止被策反。开发商他他们有很多办法,有很多这个技巧,他会各个击破,把你这个维权的这个这个这里边的领头人,他一个一个给你干掉,还有就是要保密。那么我们这一个群体的一百个人,我们维权的进度我们要保密,我们不能让这个没交钱的人让他们获得到我们这个维权的进度,就是要保密。

再一个就是跟开发商谈判,提前一定要制定一个谈判方案,谈判方案一定要缜密。谁来谈?什么问题谁来谈?谁主谈谁负谈,啊谁唱黑脸谁唱白脸,谈成一个什么样的结果,什么样一个底线,这些东西提前商量好再去谈。

这些准备工作都做好了,再跟开发商去谈判。谈判不一定能成功,但是一定要谈一谈。万一能成功的话,谈判成本是最低的,也是最快捷的。关于谈判,我简单讲这么多。

谈判的同时还可以向政府有关部门进行投诉,为什么要投诉?投诉是个手段,作为一个手段并不是目的。

我们投诉的目的是增加我们谈判的这个筹码,有些投诉也可以解决问题,比方说这种虚假宣传,南三环那边那个楼盘虚假宣传学区房的问题,据说已经被工商部门处罚了。有很多事情通过投诉是能解决的,比方说一个环境噪音,施工噪音,我们可以向环境部门来来投诉。比方说违反预售管理制度,提前销售房屋,可以向房管局来举报。对开发商进行处罚。违反规划了可以向规划局来举报。

那么前面这个协商,协商一个是一个重要的阶段,啊协商不成了怎么办?我们可以根据情况,分别选择行政复议行政诉讼仲裁或者是诉讼。那么这是协商不成,后边我们可以运用的一些手段。然后这几种手段我分别简单讲一下。

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那第一种方式就是行政复议行政,复议就是说我们对于这个有一些具体行政行为,我们认为他这个嗯不符合一个有关规定,或者违反了违反程序了,我们可以向政府机关提起复议,比方说我前面说的这个违反规划的问题,我们可以向规划局要求,复议,你要对这个行政具体行为重新作出具体行政行为,或者是我们要要求撤销这个具体行政行为,这个它的依据是行政复议法。咱们国家专门规定有行政复议法,具体的程序的话,你要这个准备证据,然后写申请,然后向复议部门提交。

然后就行政诉讼,行政复议解决不了的问题,我们可以通过行政诉讼来解决,行政诉讼他是就是向法院提出的。行政复议是向政府机关提出的,刚才讲的行政复议是向政府机关提出的,那么行政诉讼是向法院提出的,我们要把要告这个政府,我们去法院去告。这是一个诉讼程序,也就是我们通常讲的民告官这样一个流程。

那么第三种方式就是仲裁,仲裁跟诉讼不太一样,仲裁跟诉讼有个区别,先讲诉讼,诉讼是什么意思?诉讼就是我们通常讲的打官司,我们把这个争议提交给法院,由法院来做出一个裁决。

这个叫诉讼,就是我有原告有被告这个诉讼加起来,把问题提交到法院,由法院来解决这个争端,那么在里头适用的这个法律程序就是民事诉讼法,程序上是按照民事诉讼法来走,它包括一审二审执行以及申请再审这这些不同的阶段。那么这个适用的法律就是合同法,房地产开发这些法律、建筑法,很多很多这样的法律,这个是诉讼。

然后仲裁,刚才说仲裁跟诉讼不太一样。诉讼去的是法院,这个是国家设立的这样一个解决纠纷的这一个地方。那么仲裁它是一种民间的解决纠纷的一个地方。

我们一般称之为仲裁委,然后郑州仲裁委,焦作仲裁委,我现在是焦作仲裁委的仲裁院。郑州仲裁委,北京仲裁委,这个很多很多这样的仲裁委,它是一种民间性质的,它不是政府性质的。

仲裁就是由仲裁委居中裁决,解决我们裁决我们这些争议的问题,它的依据是仲裁法,咱们国家有仲裁法专门规定这个仲裁的问题,它的特点就是这样,民间组织你这个原告和被告都可以自己选择。仲裁员,原告被告都可以自己选择仲裁员,而且他是一裁终局。不像这个诉讼有一审有二审两审,终审制,仲裁是一裁终局。

仲裁的特点就是这样,它相对来说费用要比诉讼的费用要高一些,但是它的时间会短一些,会快一些。我们很多的合同,最后有个条款,解决争议的条款会选择仲裁。当事人自愿选择的,你可以选择诉讼,也可以选择仲裁。诉讼的这个程序就是比仲裁来讲相对时间会长一点。

我们前面讲的这个处理方式,一种是协商,另外就是司法这种,包括这种各种诉讼仲裁,它的特点就是协商就是快,两家坐在一块,一说说好了,就按照这个执行啊签个,或者写个什么东西,写个材料,非常快,协商这种方式非常快捷。

那么走诉讼的话相对来讲是这个过程会稍微长一点。啊但是也不会太长,因为法律规定的有很明确的这个时间,不管是仲裁还是诉讼,法律上都规定有明确的期限。你起诉几天?立案几天开庭什么时间开庭?送达传票用几天,这些法律上都规定得非常的明确具体,并不是,

有些当事人想象的这个诉讼程序时间长了怎么着,他都规定有明确的时间,你在这个规定的这个时间内就要完成这样的事情。

我们讲诉讼第一审程序,普通程序六个月,速裁程序,现在有这种案件标的比较小的,1万块钱以下的速裁程序,一个月时间就要就要结束。简易程序的是三个月,适用简易程序审理案件就三个月,适用普通程序审理的案件是六个月,二审程序也是三个月,这是一些常见的这种程序。时限上的这种规定,它是有明确的时限的规定的。

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我们不建议大家,我们不建议大家这个通过这种拉条幅围堵售楼部穿上维权的文化衫,手里头举着我们的主席像,通过这种更激烈的就是通过堵路,通过这种集体的上访,通过这种赌开发商的大门,堵小区大门!以及更严重的就是打砸售楼部。这些方式维权,我们不建议这些方式,为什么呀?

现在很多楼盘都在上演的这种维权的这种事件,大家都在这样搞。可能大家觉得那你凭什么就不让我们大家去维权,并不是我不让大家去维权,我是不建议大家去通过这种就是我刚才说的这些方式去去维权。我们觉着大家还是通过这种法律的方式去维权。为什么要走法律的方式?因为我们我认为这种法律的方式,我们维权的话,更文明一些。

啊我们现在是一个法治国家了,啊可以说是法治国,当然有人认为我们还不是法治国家,这个问题我们不争论。

在三中全会以前,1978年那个三中全会,以前就是60后70后。这几代人应该是了解的。78年,邓小平执政以前,我们这个国家它是一个人治的国家。这个78年应该是一个分水岭,从78年以后,就是以邓小平为核心的第二代,我们的国家领导人开始推行依法治国,推行市场经济,从这个78年开始就开始搞法制建设,宪法刑法民法通则各种诉讼法,很多法律以此出台,到83年80年60制度也建立,一直到现在。这有多少年了?三四十年时间了,吧现在有多少部法律数不清,各种法律各种法规条例,法律体系它已经逐步的建立起来了。法院检察院公安局律师公证,政府机关里边的执法的这些程序流程,机构部门现在非常完善,可以说我认为算是一个法治国家。

那么我们解决问题就要走法律的这个路子,不建议走过去的这种大家维权的方式,为什么呀可能会触犯法律的。10月23号翰林华庭200多人在省政府上访,其中有六个业主被拘留起来的。为什么拘留起来?上访也是有。法律规定的。

上访是有法律规定的。集体上访,越级上访,这些都是都属于违法行为。国务院专门出台有信访条例,咱们国家的信访条例,这个信访条例上有明确规定第18条,就是上访要在有关机关设立或者指定的接待场所提出,就说你只要上访,你要去有关机关,什么是有关机关有关机关就是信访局。信访办,这叫有关机关。有关机关设立或者指定的接待场所,信访局给你设有接待处,接待大厅。要去这种地方去提出你的问题。

我们维权的跑到省政府门前,是不是?是不是有关机关设立或指定的接待场所?肯定不是。一般情况下,大家去省政府门前,他是不会抓人的,但是这里头可能会有个别的人可能有情绪激动,或者经过多次劝阻,不听劝阻,这种情况出出现,就有可能会被拘留人。

还有就是多人走访就要推选代表,而且代表人数不能超过五人。我们上访就是属于走访形式,这是就要推荐代表。你人多,人多也是违法的。还有就是说这种传统的维权形式会影响到政府机关的正常的办公秩序。政府机关他是工作时间,你去堵着门,它会影响到正常的办公秩序,还会影响到我们的这个社会秩序,有的小区业主把路堵上去,把路堵上,那你这个严重影响社会秩序,还有可能会造成一些经济损失,比方打砸售楼部,你打砸那就会造成损害。

再一个就是说,传统的这种维权方式,效果是很差的。啊我们一次又一次的举条幅,一次又一次的去做这个事情。开发商他不会因为你维权你你上街维权了,就会解决你的问题。即使说有媒媒体跟进报道,开发商他也不会太重视这个事情。我是这么看。

还有就是你这种传统的维权这种方式它不持久。毕竟开发商他是一个这样的一个训练有素的一个利益集团。我们业主相对来说更散一些,一个是比较散的这样一个团体和一个训练有素的一个集团,在一起抗衡的时候,我感觉业主这一方坚持下去的可能性是不大的。所以这种传统的这种业主这种抱团维权的这种方式是不可取的,综合起来我认为是不可取的。

我认为这个解决问题的方式就是前面我讲的,第一就是协商。协商不行不成的话,也不要拖。抓紧时间。前面证据准备齐了,该起诉就果断的起诉。你起诉他了,到了法院,你跟他就是在一个平台上。法院就是解决问题的地方,就是我们维权的一个正确的这个知识,啊我不知道我给大家讲明白没有?

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还有一个特殊的这个问题,烂尾楼的问题。这个也是我们这个团队下了很大力气在在研究的一个问题。我们研究了几年烂尾楼,什么叫烂尾楼?可能我不知道听众里头有没有烂尾楼的这个业主?烂尾楼一般来讲,就是停工一年以上的这种楼盘,我们给它界定为烂尾楼。烂尾楼的这个问题非常严重,它比一般楼盘这种问题要严重得多。普通的楼盘逾期交房了,你晚个三个月。两个月晚半年交房,这问题还不是很严重。那么烂尾楼这个问题非常严重。

烂尾楼这个问题的解决,用前面的这个协商,用前面的这个诉讼都是解决不了问题的。

那么烂尾楼这个问题非常严重,我们这个烂尾楼的业主基本上都是拿出了一生的积蓄来买这个房子,然后这个房子烂尾了,停工了,撂到那了,有的担保公司也是借给这个开发商大笔的资金。然后开发商从银贷来大笔的资金。这个问题它是一个社会问题。又是一个稳定的问题,影响到社会稳定,影响到社会和谐。

特别是业主这套一个楼盘少则五六百户,多则两三千户,像我们现在正在这个翰林华庭这个楼盘,七八栋楼不到800套房子。咱河南咱郑州的一个开发商开发的。

这个业主这边有四五百户人,四五百户就是四五百个家庭。四五百个家庭。多大的一个问题。都是买这个房子,四五十万的这个资金压到这个房子上,这个孩子等着,这个有的家庭是等着这个房子交房了,把户口迁过来,还是等着要去入学。还有的房子是等着交房了。跟男朋友女朋友结婚的。还有呢是这个等着这个买房子,等着把父母接过来尽孝。然后这个房子就交不了房。

一停就是3.4年的时间,一停就3.4年的时间,一直交不了房。这个问题非常严重。南龙湖的9号院,大家可以百度一下,停工很多年了,据说现在是正商接受了。但是又爆出来其他的问题。

很麻烦。这些问题很麻烦很复杂。很难解决,特别现在是经济下行期。想买房的朋友一定要小心小心再小心,一定要谨慎,谨慎再谨慎。在这个经济下行的时候,大家都都看到了地价还在上涨,但是房价在下降,开发商楼盘销售的压力越来越大,利润空间越来越小。最近这几年,我预测可能还要发生大量的烂尾楼。

这几年还要出现大量的烂尾楼,大家买房的时候一定要小心小心。一定要小心了。

烂尾楼的问题为什么复杂!一个开发商跟它的这个开发商的股东相互之间的这种存在的这种问题,然后就是开发商跟业主之间的这些这些问题,还有是开发商欠施工单位的工程款,开发商欠工程单位大量的施工款,给不上,然后是开发商欠银行的贷款还不上,开发商欠着高利贷的这个还不上!

银行找开发商,施工单位也罢,开开发商倒了,放高利贷的也找开发商搞了。楼盘就是多重的查封,都等着像拍卖,特别是跟业主之间的这个这个关系。

我们现在代理的翰林华庭这个楼盘,还有一个焦作的叫做东方国际广场。11年动工到现在还在停工,烂尾楼。

感谢李律师的精彩分享,也感谢各位网友的积极参与,大家可以在群里直接提出自己的问题,也可在【答疑登记表】中提交问题,李律师都会一一解答。

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今天的分享到这里就结束了,再次感谢李律师,也再次感谢大家!

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《保姆和我争房产》-孙洪林-大律师面对面

相关问答

问:价值300万的房产纠纷 打官司要多少律师费

答:以下仅供参考,具体按实际情况收费:民事诉讼案件收费标准(一)民事诉讼案件按审判阶段确定收费标准。1、计件收费标准。每件收费3000―10000元。2、按标的额比例收费标准。10万元以下(含10万元),10%(最低收费3000元);10万元至100万元(含100万元),6%;100万元至1000万元(含1000万元),4%;1000万元以上,2%。按当事人争议标的额差额累进计费。3、上述收费标准下浮不限。(二)实行风险代理收费,最高收费金额不得高于与委托人约定的财产利益的30%。(三)再审、申诉案件分别按照一个审判阶段确定的收费方式和收费标准收取律师服务费。(四)一个律师事务所代理一个案件的多个阶段,自第二阶段起酌减收费。扩展资料:
律师费具有以下特点:一、律师应当以其所在律师事务所的名义统一收案收费,不得私下收取律师费。二、律师费不同于办案经费,律师为处理受托事务支出的必要费用仍须委托人承担。比如交通费、住宿费、司法鉴定费等。三、律师费不同于诉讼费,律师费是基于委托关系产生的民事代理费用,诉讼费是基于向法院提起诉讼产生的强制性费。律师费是可协商的,诉讼费是不可协商的。律师服务收费可以根据不同的服务内容,采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费、风险代理收费等方式。
参考资料:律师代理费――百度百科


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问:律师事务所房产公证有效吗

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公证机关做的是公证,是代表国家经过法定程序所进行的证明活动,其证明效力是法律确认的,证明效力强于律师见证。