[导读]:本文(《一个房地产律师总结的海南置业指南》)由来自根河的客户投稿,并经由本站(中国律师库)结合主题:武汉房产律师,收集整理了众多资料而成。主要记述了海南房价,海南房地产,武汉房价,律师咨询,武汉生活,三亚房产,房价,房地产业,购房,三亚酒店等方面的信息。相信从本文您一定可以获得自己所需要的!

上篇:上涨的房价

(一)

2018新年伊始,咨询我海南置业问题的内地同学、朋友们明显增多起来。虽然我只是从事房地产行业的法律服务,并非专业的房产销售顾问,但既然亲友们询问,我自然有问必答,每次都毫无保留地分享自己的观点,尽量把我在海南接触到、感知到的第一手信息传递给他们,希望能帮助他们做出明智的置业决策。

除了这几年在房地产行业的经验积累,最近三个月我本人也在义务帮几位亲友看房选房,并为此切切实实花了好多个休息日甚至工作日在海口和三亚看房。巧的是,这几位亲友分别代表着首次置业、首次改善、半投资、养老旅居这几种不同需求,而且预算有多有少,侧重点也各有不同,所以需要耗费很多时间和心力去比对、寻找。那段时间我开着车把一手和二手楼盘看了不下五十个,足迹简直遍布海口的各个片区,同时也咨询了数位岛内从事置业顾问工作的新朋旧友,甚至还在好奇心的驱使下报了几个付费房地产投资课程,心想作为房地产律师,就权当补充不动产知识吧!好消息是如今这几位亲友都顺利入手了心仪的物业,对此我真心替他们感到高兴。他们是我的亲人和朋友,他们能得偿所愿,越来越好,作为见证人和参与者,我也与有荣焉!我们每天努力精进是为了什么呢?不就是为了让自己和在乎的人们生活的更幸福、更舒心、更自由么!

所以今天写这篇文章的初衷,既是希望能趁此机会系统解答一下岛外朋友们关于海南置业的咨询,同时也是对过去三个月的不动产学习和实践做个总结。

(二)

在咨询中,外地亲友们最关注的就数目前海南的房价了。在此附上来自网易海南房产的2018年2月海南各市县房价地图,以供参考。请注意,图中虽然显示海南中部和西部局部市县房价依旧在一万以下,但这乃是为了保障海南本地居民的住房需求,基本上不对外地人开放,没有海南社保的外地朋友们是不能在那里买房的。

*图片来自网络

 关于海南的两大主要城市海口和三亚的房价涨幅,其中三亚的新房房价自2016年1月至2018年1月大约上涨了150%~200%,从大约15000元上涨到30000元;与此同时,海口房价也经历了大约从7000元到14000元的增长。最近由于海南房价涨势过于凶猛、海南政府过度依赖房地产行业而被中央政府点名批评了,所以今年海南政府开始强势调控,力求房价平稳。在这种大形势下开发商也倾向于观望,尤其是在三亚,第一季度都没怎么开新盘。

其实,在过去两年全国一、二线城市房价普涨的大环境下,海南房价的涨幅其实并非一骑绝尘,毕竟2017年杭州、西安、大连、武汉、郑州等热门二三线城市也都经历了不亚于海南的上涨,有的甚至表现得更妖异。只是这些城市在政府严控的背景下仍然逆势飞涨,这背后的原因还是值得我们深思一下,学着分析城市的发展轨迹和房价涨跌逻辑。常见的影响城市房价的四个基本因素是:城市地位、邻近城市、经济人口基本面、供需关系。北大徐远教授还提出了四个隐形关键因素:儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。具体到海南,个人总结海南房价过去两年暴涨以及未来两年继续看涨主要基于以下四点原因:

第一个原因是海南岛资源的稀缺性、唯一性和不可替代性。海南省陆地面积仅为3.54万平方公里,大约等于三个西安市,或者两个北京市,或者小半个重庆市,仅是隔壁广东省陆地面积的五分之一左右。但是中国虽大,却只有这么一个热带风情岛屿,且岛屿中部是山地和森林,因此人口相对集中在沿海几个城市。海南岛冬暖夏凉,空气优良,物产丰富,非常宜居。尤其是岛上公认气候最佳的三亚,冬天基本上平均26度,碧海蓝天,百花不败,椰风阵阵,人在这种自然环境下,周身每一个毛孔都舒服得不得了。夏天固然是晒,但因为靠海,毫不闷热。去年夏天全国普遍酷暑的那段时间,三亚依然是二十六七度,所以很多北方人飞来三亚“避暑”,这您能想象的到吗?所以,物以稀为贵的基本原则决定了海南房价的上涨趋势。

第二个原因是旅居生活方式的兴起。2017年10月的十九大报告说:“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平等不充分的发展之间的矛盾”。什么是美好生活?在气候宜人的海岛上旅居是不是美好生活,难道有人不喜欢?所以,海南岛虽然经历过房产泡沫,几起几落,但是在如今的时代背景下,随着国民收入水平的提高、庞大的中产阶层的崛起以及国家采取鼓励消费拉动内需的种种举措,会有越来越多的人选择飞到海南旅游、居住。原先第一批过来旅居的外地人是东北人,现在的外地人则来自五湖四海。旺季时,以三亚为代表的旅居城市熙熙攘攘的超市、小区、公园里面,老老少少们操着各式各样生动有趣的乡音,晚上跳着欢乐有序的广场舞,朝气蓬勃地生活在这片土地。2018年春节期间,琼州海峡连续出现大雾天气,海口港因此大面积停航,旅客和车辆无法通过大型轮船横渡海峡,仅初五这一天,海口港滞留旅客就超过四万人,滞留车辆一万五千辆,多排车队绵延了十多公里。姑且不论这次人车滞留是否暴露了海口政府的统筹能力有待加强,至少它真切地反映了海南在旅游上日益上升的受欢迎程度。海南岛是960万平方公里国土上唯一的热带岛屿,它敞开迎接的也必然是中国的14亿人口。生活方式的升级以及旅居潮流的兴起,必然会进一步突显海南岛资源的供需紧张,成为海南房价上涨的一个重要因素。

第三个原因是海南岛内基础设施建设和公共服务配套的升级。再以三亚为例,2009年国家提出建设海南国际旅游岛的概念后,两年内三亚房价凭空飞涨,就地起价,迅速翻了数倍。但是由于基础设施跟不上,纯靠炒出来的房价在低端的配套前显得泡沫十足,再加上那几年三亚旅游负面新闻缠身,导致三亚房价在2010年至2015年期间不升反降!2015年之后,三亚启动“双城双修”工程,对生态环境的修复以及对基础设施建设的投入可谓不遗余力、力度空前,整个城市旧貌换新颜,让人颇有“洞中已三日,世上已千年”的感觉。2018年春节,小区里有位两年没来的候鸟老人兴奋地感叹说都快认不出来三亚了!是的啊,原来市中心繁华却凌乱的商店如今被统一装饰成海南骑楼的风格,沿河的淤泥滩被扎扎实实改造成了小桥流水的湿地公园,商业区新添了好几座漂亮挺拔的商务楼,许多扎眼的小产权房和违规建筑好像一夜之间都消失了,亚龙湾和海棠湾又增加了许多家国际酒店,免税店里的人们依然川流不息,极致奢华的亚特兰蒂斯酒店已经落成营业……与此同时,城市的公共服务配套也越来越好,政府服务、落户政策、医疗教育投入明显加大。城市基本面的有效改善,给海南房价的上涨提供了价值空间。

*图片来自网络 “双城双修”后的三亚湿地公园

*图片来自网络 “双城双修”后的三亚湿地公园

最后一点,就是这两年海南政府其实一直在探索经济转型,而今发展定位逐渐清晰。简单来说,就是海南以前比较穷,对房地产十分依赖,许多地方政府屈从于短期利益,顾不上科学规划,对海南美丽的自然生态造成了颇为严重的负面影响。而近一两年,绿水青山就是金山银山的观念深入人心,海南各级政府也意识到了海南最宝贵的是绿水青山、碧海蓝天,所以下定决心保护好生态环境,痛定思痛减少对房地产行业的重度依赖,而且计划乘着时代的风浪,大力发展12个重点产业,包括旅游业、热带特色高效农业、互联网产业、医疗健康产业、会展业等。个人理解,就是海南政府计划基于全国人民对旅居购物和养生养老的迫切需求走高端服务和科技创新的发展道路。记得前两年有海南官员发表言论,说希望海南未来的经济生态能比肩同纬度的美国佛罗里达州,也许这能从侧面反映出海南执政者的一个思路。有人说发展其他11个重点产业是障眼法和噱头,最后还是要落到房地产产业,但我身在其中,切身体会到潮汐的变化,对海南政府的决心是相信的。我提供法律服务的一家顾问单位是三亚当地的一家游艇服务企业,年初就开始尝试与政府资本深度合作推进海南的游艇入境担保业务以及联检报关业务的发展。这说明海南已经在行动,在积极尝试不同产业,积累势能。

基于以上四点,我认为基本可以解释为什么过去两年海南房价经历了一场疯狂又扎实的补涨,而我对海南房价的未来也是长期看涨。

(三)

可以说,海南岛经历了这一轮的补涨,基本上已经没有价格洼地,即不存在投资意义上的抄底价。而且近期海南政府响应房住不炒的政策,对房价控制得比较严格,所以基本可以断定未来两年不会再出现前两年的涨幅。另外,海南岛也并非没有缺点,比如文化教育产业相对特别不发达,一度有很多外来人才因担心子女教育问题而选择离开这里;海南服务业比重大但从业人员的素质有待提高,缺乏对外的竞争力;人均收入水平不高的海南整体物价水平却挺高,特别是三亚的衣吃住行的成本经常被吐槽能追平北上广深。不过,对海南这样一个经济文化长期比较落后的省份来说,一口吃不成个胖子,目前存在上述问题实属正常,关键是要一直稳健地保持进步,总有一天会达到一个各方面都比较理想的状态。

如今的海南也已不再是纯度假的地方,而是渐渐拥有了吸引外地人前前来长期工作、生活、养生旅居的属性。海口的幸福指数一直在国内各种排行榜中高居不下。试想五年后,那时国民会更加富裕,消费升级会更加彻底,人们也会更加坚定不移地追求美好的生活。所以,如果站在五年后看海南,那么个人认为在海南尽快入手一套旅居型物业是明智的。现在外地人手里还有一张房票,但是随着海南限购的升级以及供地的减少,也许不久的将来全岛都会限社保或限户口,那时就真正的是一房难求了。而如果在海南是刚需,那就更别犹豫了,趁今年政府出手帮忙把价格按住了,能上车就赶紧上车吧!

(四)

在投资置业时,人最重要的能力是趋势研判的思考力以及面对疯狂现状的定力。我们做出的置业选择既要结合趋势,也要兼顾个体实际。有一些问题是随大流解决不了的,比如,在全国普涨的情况下,如果手里有钱可以投资第二套房,那么买在哪个城市或者哪个地段收益预期最高?如果你在老家四五线小城市有两套大户型,且随着政府棚改的推进房价也眼看水涨船高,那么你是在小城市就地置换两套,甚至运用杠杆入手四套,还是趁机全部卖掉,去置换大城市里的一套刚需房并全家迁徙过去生活?当家里上老下有小,自己又要拼事业,那么是选择一个老人更熟悉的环境,还是选择一个教育更好的区域,抑或选择一个最方便自己工作的地点?这些都需要独立思考,且要力求思考的正确性。我倾向于认同这样一个观点:现在已经不再是随着大势闭着眼睛随便置业就能赚钱的时代了。这两年一二线城市的暴涨不仅把价格洼地填平了,甚至把一些坑都带了起来。而当所有的人和钱都迫不及待地涌向一个行业,那么这个行业的红利期也许已到尾声。所以,我真心希望朋友们能结合自身实际情况,既广罗信息又独立思考,果断行动,做出最明智的置业决策。明智意味着更接近幸福。所以希望大家都能通过明智置业更加幸福!

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